مطابق ماده 93 قانون مدنی، حق ارتفاق یکی از حقوق عینی است که فقط نسبت به مال غیرمنقول برقرار می شود. حق ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری که به واسطه مجاورت دو ملک پدید می آید. برای مثال به دلیل همسایگی دو زمین و به دلیل آنکه نهر آب از کنار یکی از این دو زمین می گذرد، آب از زمین اول عبور می کند تا به زمین دوم برسد، بنابراین برای مالک زمین دوم، این حق در زمین اول وجود دارد، که آبی که قرار است به زمین دوم برسد، از زمین اول عبور کند. در حق ارتفاق با دو ملک مواجهیم:
1- ملک دارای حق ارتفاق: ملکی که حق ارتفاق به نفع آن ملک، در ملک دیگر برقرار است.
2- ملک مورد حق ارتفاق: ملکی که حق ارتفاق در آن برقرار است، یعنی دیگران نسبت به آن ملک حقی دارند، مبنی بر عبور یا بردن یا... برای مثال، در مورد فوق، ملک اول، ملک مورد حق ارتفاق و ملک دوم، ملک دارای حق ارتفاق است.
شما می توانید برای ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری گروه وکلای حقوق بشر و رفع سوالات و مشکلات ملکی با شماره های مجموعه تماس بگیرید.
مهم ترین عناوین این مقاله
- انواع حق ارتفاق از حیث موضوع
- انواع حق ارتفاق از حیث منشاء
- انواع حق ارتفاق از حیث اصلی یا تبعی بودن
- تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع
- آیا با انتقال ملک حق ارتفاق زائل می شود؟
- آبا تقسیم ملک حق ارتفاق زائل می شود؟
- تکالیف صاحب حق ارتفاق
- تکالیف مالک ملک مورد حق ارتفاق
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نماید
انواع حق ارتفاق از حیث موضوع
حق ارتفاق ممکن است دارای موضوعات زیر باشد:
1- حق العبور: ممکن است مبنی بر عبور از ملک دیگری باشد، یعنی بتوانیم از ملکی عبور کنیم تا به ملک خود برسیم که به آن حق العبور یا حق ممر می گویند.
2- حق المجری: ممکن است مبنی بر بردن آب از ملک دیگری با کانال یا وسیله دیگری باشد، مانند اینکه کانالی که آب را از نهر اصلی به باغ ما می رساند از باغ همسایه عبور کند که بدان حق المجری می گویند.
3- حق سرتیر: ممکن است مبنی بر نهادن سرتیر یک ساختمان روی دیوار بنای همسایه باشد، که به آن حق سرتیر گفته می شود.
4- ممکن است مبنی بر سایر امور مانند ممنوعیت بازکردن در و پنجره به ملک مجاور باشد. مطابق ماده 133 قانون مدنی، اینکه مالک یک ملک نمی تواند از دیوار اختصاصی خود در یا پنجره ای به سمت ملک همسایه باز کند، ناشی از نوعی حق ارتفاق منفی است.
انواع حق ارتفاق از حیث منشاء
حق ارتفاق از حیث منشاء به اقسام زیر تقسیم می شود:
1- طبیعی: مطابق ماده 95 قانون مدنی، حق ارتفاق طبیعی یعنی، منشاء حق ارتفاق وضعیت خاص استقرار دو ملک است. برای مثال، یک ملک به طور طبیعی مجرای آب باران یا فاضلاب ملک دیگر شده است، مانند خانه های کوهستانی روستای ابیانه.
2- قراردادی: حق ارتفاق به واسطه یک قرارداد تحصیل شده که این قرارداد بین ملکی که مورد حق ارتفاق است و شخصی که می خواهد حق ارتفاق را تحصیل کند، برقرار می شود. ماده 94 قانون مدنی به این نوع از حق ارتفاق پرداخته است. برای مثال، با مالک ملک مجاور قرارداد منعقد می کنیم و او مجانا یا در ازای دریافت مبلغی پول، این حق را به ما می دهد که از ملک او عبور کنیم تا به ملک خود برسیم یا سقف خانه خود را بر روی دیوار خانه او مستقر کنیم. این قرارداد تابع ماده 10 قانون مدنی است.
3- ناشی از تصرف سابق: یعنی مالک ملکی از زمان های گذشته در ملک مجاور به عنوان داشتن حق ارتفاق، تصرف می کرده است. چنین تصرفی که سابقه آن معلوم نیست به عنوان حق ارتفاق تلقی می شود. مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.
برای مثال، ملکی از زمان های گذشته در ملک همسایه دارای حق مجری بوده به نحوی که سابقه این تصرفات معلوم نباشد، این امر دلالت بر وجود حق ارتفاق برای آن ملک دارد. مگر آنکه خلاف آن اثبات شود. برای مثال ثابت شود که همسایه صرفا به او اذن در ارتفاق داده است.
انواع حق ارتفاق از حیث اصلی یا تبعی بودن
1. حق ارتفاق اصلی:منظور حق ارتفاقی است که در ملکی برای ملک دیگر به وجود آمده است.
2. حق ارتفاق تبعی: منظور آن است که شخصی که دارای حقی در ملک دیگری است برای استفاده از آن حق در آن ملک، حق ارتفاق بیابد. برای مثال، اگر کسی حق شرب از چشمه یا چاه واقع در ملک دیگری را داشته باشد، حق عبور تا آن چشمه یا چاه را هم برای داشتن آب دارد.
تفاوت حق ارتفاق و حق انتفاع
ارتفاق در اموال غیر منقول راه دارد، ولی موضوع حق انتفاع ممکن است اموال منقول یا غیر منقول باشد. هم چنین حق ارتفاق علی الاصول دائمی است اما حق انتفاع جز در حبس موبد و وقف ، اصولا موقت است.
آیا با انتقال ملک حق ارتفاق زائل می شود؟
برای پاسخ به این سوال باید انتقال ملک دارای حق ارتفاق و انتقال ملک مورد حق ارتفاق را تفکیک کنیم.
1- در انتقال ملک دارای حق ارتفاق، اگر ملکی که در زمین دیگر، دارای حق ارتفاق است مورد معامله قرار گیرد، با تکلیف زیر مواجهیم:
حق ارتفاق جز توابع مبیع است و به خریدار منتقل می شود. مگر اینکه طرفین معامله شرط خلاف کنند. به عبارتی یعنی، در صورت فروش ملکی که برای آن ملک حق ارتفاق برقرار شده، حق ارتفاق مزبور نیز به خودی خود به طرف مقابل منتقل می شود، مگر آنکه شرط خلاف شده باشد. چه مشتری عالم به حق ارتفاق باشد و چه نباشد، حق ارتفاق به عنوان توابع مبیع به او منتقل می شود.
اگر در انتقال ملک دارای حق ارتفاق، شرط خلاف شده باشد که حق ارتفاق منتقل نشود، حق ارتفاق زائل می شود و برای فروشنده هم باقی نمی ماند، زیرا حق ارتفاق قائم به ملک است و مالک ملک و مالک حق ارتفاق باید یک نفر باشند.
2- در انتقال ملک مورد حق ارتفاق، به عنوان مثال، اگر زمینی که دیگران در آن زمین حق ارتفاق دارند، فروخته شود یا به هر ترتیبی به شخص دیگری منتقل نشود، خللی به حق ارتفاق وارد نمی شود، زیرا یک حق عینی است و به دارنده اش حق تقدم می دهد. اگر منتقل الیه، یعنی شخصی که زمین مورد حق ارتفاق را خریده است، جاهل به حق ارتفاق باشد و این انتقال به موجب یک عقد معوض، مانند بیع یا معاوضه یا صلح معوض رخ داده باشد، منتقل الیه می تواند معامله خود را فسخ کند، اما نمی تواند به حق ارتفاق خللی وارد آورد.
آیا با تقسیم ملک ، حق ارتفاق زائل می شود؟
حق ارتفاق به واسطه تقسیم ملک مورد ارتفاق یا ملک دارنده حق ارتفاق، ساقط نمی شود و بعد از تقسیم مال مشاع، همچنان به قوت خود باقی می ماند. اگر یکی از این دو ملک مشاع باشد و بین شرکا تقسیم شود، حق ارتفاقی که در آن ملک موجود بوده به قوت خود باقی می ماند و در همان قسمت هایی که حق ارتفاق بوده است، باقی می ماند.
امور ملکی معمولا به دلیل حساسیت این نوع سرمایه، ارزش بالای آن و تعدد و پیچیدگی قوانین با چالش های زیادی همراه است. برای حل این چالش ها، قبل از هر اقدامی با وکیل ملکی، خرید، فروش، اجاره و مشارکت در تماس باشید و مشاوره حقوقی دریافت کنید.
تکالیف صاحب حق ارتفاق
1- اگر خرابی مجری منجر به بسته شدن مجری شود، صاحب حق ارتفاق باید آن را تعمیر کند.
2- عدم ورود به ملک غیر، بدون ضرورت مگر اینکه به اذن مالک باشد.
3- تادیه مخارج لازم برای استفاده از حق ارتفاق
4- انجام تصرفات در ملک غیر به اندازه ای که بین طرفین مقرر شده یا به قدر متعارف و ضرورت باشد.
تکالیف مالک ملک مورد حق ارتفاق
1- اگر خرابی مجری موجب خرابی ملک مورد حق ارتفاق شود، مالک ملک مورد حق ارتفاق وظیفه تعمیر را بر عهده دارد.
2- عدم تغییر دادن مجرایی که دیگری در آن حق دارد، به نحوی که مانع استفاده او شود.
3- مخارج لازم برای نگهداری عین ملک مورد حق ارتفاق بر عهده مالک ملک است.
4- عدم انجام تصرفاتی که باعث تضییع یا تعطیل حق ارتفاق شود.
5- در صورت عدم تعیین محل حق ارتفاق در قرارداد، تعیین محل در چارچوب حق ارتفاق و متعارف با مالک زمین مورد حق ارتفاق است.
وکیل ملکی گروه وکلای حقوق بشر
گروه وکلای حقوق بشر با چندین سال تجربه در زمینه دعاوی ملکی، آماده ارائه خدمات حضوری و غیر حضوری هستند. مشاوره با وکیل ملکی آنلاین و کارشناسان حقوقی راه حلی بسیار کم هزینه در مقابل ضررهای احتمالی است. این مجموعه حقوقی با داشتن تیمی مجرب، پیگیر پرونده ملکی شما خواهد بود. لذا به پشتوانه سابقه درخشان درحوزه ملکی، کمک می کنند تا آرامش خاطر و رضایت کامل را در حل دعاوی ملکی تجربه کنید
برای ارتباط با معروفترین وکیل دادگستری با دفتر گروه وکلای حقوق بشر تماس بگیرید. همچنین برای وصول مطالبات خود می توانید از وکیل چک و سفته این موسسه حقوقی استفاده کنید.
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید