مطابق قانون مدنی یکی از مواردی که سبب ایجاد تملک برای افراد می شود، حق شفعه است. فرض کنید دو نفر در یک مال غیر منقول شریک اند. اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، با اجتماع شروطی که در ادامه به آن اشاره می کنیم، شریک دیگر می تواند معادل ثمنی را که آن شخص ثالث پرداخته است به او بپردازد و آنچه را فروخته شده به مالکیت خود درآورد. به موجب حق شفعه، دارنده این حق که او را شفیع می نامیم می تواند مالی را که فروخته شده به ملکیت خود درآورد. به حقی که برای شخص ثالث ایجاد می شود، حق شفعه می گوییم.
مهم ترین عناوین این مقاله
- تفاوت حق شفعه با اخذ به شفعه
- شرایط ایجاد حق شفعه چیست؟
- اگر تعداد شرکا در زمان انعقاد عقد دو نفر باشد اما در زمان اعمال حق شفعه بیش از دو نفر شده باشد تکلیف چیست؟
- در چه اموالی حق شفعه ایجاد می شود؟
- آیا حق شفعه در آپارتمان اعمال می شود؟
- انتقال حق شفعه
- اعمال حق شفعه در ملک وقفی
- نحوه اعمال حق شفعه توسط وراث
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید
تفاوت حق شفعه با اخذ به شفعه
اخذ به شفعه ایقاعی است که یکی از اسباب تملک اموال است. به معنای آنکه شخصی که حق شفعه دارد، حق شفعه خود را اعمال کند بنابراین به اعمال حق شفعه، اخذ به شفعه می گوییم.
شرایط ایجاد حق شفعه چیست؟
برای ایجاد حق شفعه مطابق ماده 808 قانون مدنی باید شرایط زیر فراهم باشد:
مال غیر منقولی بین دو نفر مشاع باشد. صرف اشاعه کافی است و لازم نیست که سهم شرکا مساوی باشد. در هر حالتی حق شفعه پدید می آید.
مال غیر منقول باید قابل تقسیم باشد، یعنی تقسیم آن به موجب قانون منع نشده باشد.
تعداد شرکا فقط دو نفر باشد.به عبارتی در لحظه فروش مال مشاع باید تعداد شرکا دو نفر باشد نه بیشتر.
یکی از دو شریک حصه خود را از طریق عقد بیع به شخص ثالثی منتقل کند. به عبارتی انتقال حصه باید از طریق عقد بیع باشد و از طریق صلح، هبه، معاوضه و.. منعقد نمی شود.
وقتی تمام شروط فوق وجود داشته باشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری بابت حصه خریداری شده به بایع داده به او تادیه کند و حصه مبیع را تملک کند.
اگر تعداد شرکا در زمان انعقاد عقد دو نفر باشد اما در زمان اعمال حق شفعه بیش از دو نفر شده باشد تکلیف چیست؟
ممکن است در زمان اجرای حق شفعه به دلایلی مانند، فوت خریدار و انتقال مال به وراث او تعداد شرکا از دو نفر بیشتر شده باشد. این اتفاق خللی به حق شفعه نمی رساند. مهم این است که در زمان فروش مال، تعداد شرکا دو نفر باشد.
در چه اموالی حق شفعه ایجاد می شود؟
1- مال غیر منقول ذاتی مانند زمین. البته باید توجه داشت در اموال غیر منقول حکمی حق شفعه راه ندارد. زیرا طبق ماده 17 قانون مدنی آن اموال فقط از حیث صلاحیت محاکم و توقیف در حکم غیر منقول اند. همچنین این حق در اموال غیر منقول تبعی نیز راه ندارد.
2- بنا و درخت. البته فقط در صورتی که بنا یا درخت با زمینی که آن هم بین طرفین مشترک است فروخته شده باشد حق شفعه منعقد می شود. هر گاه بنا یا درخت بدون زمین فروخته شود. یا آنکه دو شریک در زمین با هم مشترک نباشد، نسبت به بنا یا درخت مشاع حق شفعه ایجاد نمی شود.
3- اگر ملک دو نفر در راه عبور یا راه آب رسانی مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق عبور یا آب رسانی بفروشد دیگری حق شفعه دارد. اگر چه در خود ملک مشاعا شریک نباشند. ولی اگر ملک را بدون حق عبور یا حق مجرا بفروشد برای مالک ملک دیگر حق شفعه ایجاد نمی شود.
آیا حق شفعه در آپارتمان اعمال می شود؟
حق شفعه با جمع سایر شرایط در آپارتمان هم قابل اعمال است. برای مثال اگر در یک آپارتمان ده واحدی شش واحد متعلق به حسین و چهار واحد متعلق به صادق باشد و حسین تمام یا قسمتی از سهم خود را بفروشد صادق حق شفعه خواهد داشت.
انتقال حق شفعه
حق شفعه به صورت ارادی قابل انتقال نیست. زیرا وابسته به مال مشاع است و حقی برای مالک مال مشاع است. از همین رو نمی تواند به شخص دیگری منتقل شود اما قابل انتقال قهری است. یعنی در صورت فوت شفیع این حق به وراث او می رسد.
چون حق شفعه قابل انتقال ارادی نیست طلبکاران شفیع نمی توانند حق شفعه او را توقیف کنند. حق شفعه به صورت قهری( ناشی از ارث) قابل انتقال است. یعنی در صورت فوت شفیعی که هنوز اخذ به شفعه نکرده، این حق به وراث او منتقل می شود و وراث او می توانند اخذ به شفعه نمایند. فوت مشتری نیز به همین نحو است. در صورت فوت مشتری حق شفعه در برابر وراث او قابل اعمال است.
اگر بعد از معامله و قبل از اخذ به شفعه شفیع سهم خود را به شخص دیگری انتقال دهد این امر موجب سقوط حق شفعه است. خواه شفیع به وجود حق شفعه آگاه باشد یا جاهل.
حق شفعه به خریدار جدید هم منتقل نمی شود.
اعمال حق شفعه در ملک وقفی
سوال این است که اگر زمینی بین وقف و شخصی مشاع باشد به این نحو که بخش مشاعی از زمین وقفی و بخش مشاعی از این زمین در ملکیت شخص دیگری باشد، آیا حق شفعه حاصل می شود یا خیر؟
در این خصوص با توجه به ماده 811 پاسخ می دهیم:
اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد و شریک دیگر حصه خود را بفروشد متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.
اما اگر به دلیلی از دلایل قسمتی از مال موقوفه فروخته شود، شریک دیگر حق شفعه دارد. یعنی اگر بخش موقوفه زمین فروخته شود، شریک دیگر می تواند با اخذ به شفعه و پرداخت معادل ثمن به مشتری آن قسمت را از مالکیت خریدار درآورده و خودش مالک شود.
نحوه اعمال حق شفعه توسط وراث
همان طور که گفیتم با فوت شفیع حق شفعه به وراث او میرسد. اخذ به شفعه توسط وراث به نحو زیر است:
انتقال حق شفعه به وراث منوط به آن است که شفیع قبلا حق شفعه خود را اسقاط نکرده باشد. برای مثال اگر شفیع از فروش سهم شریکش مطلع شده باشد و در یک فوریت عرفی اخذ به شفعه نکرده باشد، حق شفعه وی ساقط می شود
انتقال حق شفعه به وراث از باب قائم مقامی است و نه از باب مالکیت. بنابراین حق شفعه به تمام وراث می رسد. حتی زوجه شخص متوفی که از اصل زمین ارث نمی برد از حق شفعه ارث میبرد.
هر کدام از وراث نسبت به سهم الارثشان از مال، حق شفعه دارند و باید معادل سهم الارثشان بخشی از ثمن را به مشتری بپردازند و مال را تملک کنند.
وراث حق تجزیه ندارند. تمام وراث باید حق شفعه خود را اعمال کنند. نه آنکه برخی از آنها اخذ به شفعه کنند و برخی دیگر اخذ به شفعه نکنند.
هر گاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کنند، باقی وراث نمی توانند حق شفعه را فقط نسبت به سهم خود اجرا کنند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا با تادیه تمام ثمن به مشتری نسبت به تمام مبیع اخذ به شفعه نمایند.
اگر شفیعی که فوت کرده بلاوارث باشد، حق شفعه به حاکم حاضر، ولی فقیه و ستاد اجرایی فرمان امام می رسد.
وکیل ملکی گروه وکلای حقوق بشر
گروه وکلای حقوق بشر به صورت تخصصی در امور ملکی، خرید و فروش، اجاره و مشارکت فعالیت می کند. وکیل پایه یک دادگستری این موسسه حقوقی با داشتن اعتبار، علم و تخصص بالا می تواند بهترین گزینه جهت اخذ وکالت در پرونده های ملکی باشد. همچنین شما می توانید در صورت نیاز با تماس به شعب و دفاتر این مجموعه حقوقی به دپارتمان های تخصصی چک و سفته متصل شوید تا از مشاوره رایگان وکلای مجرب بهره مند شوید.
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید