سرقفلی حقی است که مختص به املاک تجاری است. به موجب این حق، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بها استفاده کرده و با پایان مدت اجاره نیز به تصرفات خود در ملک ادامه دهد. با داشتن حق سرقفلی، مستاجر نسبت به دیگران در اجاره ی ملک در اولویت قرار دارد.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 از حقی به نام حق کسب و پیشه نام برده شده است که به واسطه تصویب قانون موجر و مستاجر سال 76  نسخ شده و در حال حاضر صرفا حق سرقفلی در قانون مدنی دارای اعتبار است.
در این مقاله به ویِژگی ها و تفاوت های حق سرقفلی اشاره می کنیم.

مهم ترین عناوین این مقاله

• موارد استحقاق مستاجر برای دریافت سرقفلی
• به روز رسانی مبلغ سرقفلی
• تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی
• ویژگی حق سرقفلی
• نوع کاربری ملک در حق سرقفلی

                                                        جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید

موارد استحقاق مستاجر برای دریافت سرقفلی

همان طور که گفتیم صرفا در قانون موجر و مستاجر سال 76 از حق سرقفلی نام برده شده است. مواردی هستند که  مستاجر قانونا حق دریافت سر قفلی را دارد که در ادامه به آنها  اشاره می کنیم
•    اگر موجر در قرارداد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند، در زمان تخلیه، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است.
•    اگر در ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر سال عین مستاجره را  به همان مبلغ به مستاجر واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند.
•    هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر سال آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند، مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سر قفلی مطالبه و دریافت کند.
•    اگر مستاجر در اثنای مدت اجاره حقی از حقوق خود را به مالک یا مستاجر جدید واگذار کند، می تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از ایشان مطالبه کند.

به روز رسانی مبلغ سرقفلی

معمولا فاصله زمانی عقد اجاره و تخلیه ملک در مواردی که موجد حق سرقفلی باشد، مدت زمان طولانی است و در این موارد به دلیل ارزش ملک و تورم حاکم بر جامعه باید مبلغ سرقفلی به روز رسانی شود. بدین ترتیب که:
 اگر مستاجر ملک استیجاری در سال 1396 ملک را اجاره کرده باشد و مبلغی مثلا صد میلیون به اسم قرض الحسنه به موجر داده باشد، در زمان تخلیه، موجر باید همان مبلغ صد میلیون تومان را بازگرداند. یعنی مبلغ قرض الحسنه در زمان استرداد به روز رسانی نمی شود.
 اگر مستاجر ملک تجاری در سال 1396  ملک را اجاره کرده باشد و مبلغی مثلا صد میلیون تومان به اسم سرقفلی به موجر داده است. در زمان تخلیه موجر همان مبلغ صد میلیون تومان را باز نمی گرداند بلکه باید مبلغ سرقفلی را به نرخ کارشناسی روز بازگرداند. یعنی سرقفلی در زمان استرداد به روز رسانی می شود.

تفاوت حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی

حق کسب و پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 بوده است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به طور کلی حذف شده و حق سرقفلی  جایگزین آن شده است. حق کسب و پیشه عبارت است از شهرت و رونقی که در ملک  به واسطه اقدام مستاجر به وجود آمده است. این حق تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد. این حق دارای اوصاف زیر است:
1.    این حق به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب ایجاد می شود.
2.    چنین حقی برای مستاجر به صورت قهری ایجاد می شود و ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد ندارد. یعنی لازم نیست در قرارداد اجاره به حق کسب و پیشه تصریح شده باشد
3.    حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتا قائم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا جلب مشتریان نیست. حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره است. این حق قطعی الحصول بوده و به محض آنکه مبلغی تحت این عنوان توسط موجر و مستاجر داده شود، به وجود می آید.
4.    حق کسب و پیشه جنبه قهری و غیراداری دارد، در حالی که سرقفلی پدیده ای ناشی از اراده آزاد طرفین است. به عبارت دیگر ایجاد حق کسب و پیشه نیاز به درج در قرارداد ندارد و به تدریج که مشتری در ملک کار می کند و آنجا را رونق می دهد، حق کسب و پیشه برای او ایجاد می شود. اما سرقفلی ناشی از توافق طرفین در قرارداد است و ارتباطی با کارکردن مستاجر در ملک و رونق دادن ملک توسط مستاجر ندارد. 
5.    حق کسب و پیشه ناشی از قواعد آمره مقنن است. در صورت عدم توافق مالک و مستاجر در نهایت دادگاه وارد قضیه شده  و از طریق کارشناس میزان حق کسب و پیشه را تعیین می کند. در حالی که تحقق حق سرقفلی تابع حاکمیت اراده طرفین است. و موجر و مستاجر در بدو انعقاد عقد اجاره مبلغ حق سرقفلی را تعیین می کنند.
6.    حق کسب و پیشه جنبه آمره دارد. یعنی حتی اگر در اجاره های تابع قانون مصوب 56 شرط خلاف شده باشد که حق کسب و پیشه برای مستاجر ایجاد نشود، این شرط باطل است و باز هم حق کسب و پیشه ایجاد می شود اما سرقفلی جنبه ارادی و قراردادی دارد و ایجاد آن منوط به توافق طرفین است.
7.    میزان حق سرقفلی به موقعیت محلی و کفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد، ولی مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستاجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.
8.    در حق سرقفلی شهرت تجاری رونق کسبی و اعتبار صنفی تاثیری در تعیین میزان آن ندارد، در حالی که طبق تبصره ماده 19 قانون سال 56 شهرت تجاری و رونق کسبی مهم ترین مولفه در تعیین میزان حق کسب و پیشه است. 
9.    حق سرقفلی قائم به محل است و ذاتا قابل اعراض و اسقاط است ولی حق کسب و پیشه قائم به مستاجر بوده و اسقاط آن در قرارداد اجاره مستند به ماده 30 قانون 56 بلااثر و باطل است. 
10.    در زمان تخلیه عین مستاجره حق سرقفلی باید به مستاجر به قیمت عادله روز مسترد شود. حتی اگر مستاجر هیچ گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستاجره نداشته باشد. در حالی که شرط استحقاق حق کسب و پیشه منوط به فعالیت کسبی مشروع و قانونی مستاجر در عین مستاجر است.

ویژگی حق سرقفلی

حق سرقفلی یک حق مالی است که صرفا در اموال غیر منقول راه دارد. سرقفلی قابل توقیف بوده و می توان به عنوان ضمانت از آن استفاده کرد. 

نوع کاربری ملک در حق سرقفلی

در قانون سال 76 سرقفلی صرفا در خصوص ملکی ایجاد می شود که قانونا تجاری باشد و ملاک تجاری بودن نیز در مندرجات سند مالکیت یا پروانه ساختمانی است که طبق ماده 55 قانون شهرداری تعیین می شود. بنابراین در خصوص ملک مسکونی یا اداری نمی توان حق سرقفلی قرار داد به دلیل آنکه به حکم قانون سرقفلی مختص ملک تجاری تلقی شده و لاغیر.
هر گاه محل غیر تجاری برای کسب و کار اجاره داده شود و از مستاجر طبق قانون 76 سرقفلی گرفته شود، این اجاره باطل و وجهی که اخذ شده قابل استرداد است. زیرا سرقفلی نسبت به ملک دارای کاربری تجاری، قابل ایجاد است.
 مشاوره حقوقی با وکیل متخصص  در گروه وکلای حقوق بشر
گروه وکلای حقوق بشر با کسب اعتبار بالا در طی سالها فعالیت به عنوان یکی از معتبرترین موسسات حقوقی شناخته می شود. گروه وکلای حقوق بشر با رعایت اخلاق حرفه ای، تعهد کاری و تخصص بالا در زمینه های خانواده، طلاق، مهریه، نفقه، ثبتی، اداری و تجاری فعالیت می کند. در صورت نیاز به مشاوره با یک وکیل خوب می توانید با شماره های زیر تماس بگیرید تا به وکیل متخصص وصل شوید.

                                                      جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید