در دنیای پرشتاب امروز، خرید آپارتمان به صورت پیشخرید به رویهای رایج تبدیل شده است. در این روش، افراد میتوانند واحدی در ساختمانی در حال احداث را رزرو کرده و با پرداخت بخشی از مبلغ آن، منتظر تکمیل و تحویل نهایی باشند. اما این نوع معاملات به دلیل ماهیت خاص خود، نیازمند دقت و توجه فراوان است تا از بروز مشکلات و چالشهای احتمالی در آینده جلوگیری شود. قرارداد پیشفروش آپارتمان، سندی رسمی و قانونی است که بین خریدار و فروشنده یک واحد آپارتمان در حال ساخت منعقد میشود. در این قرارداد، شرایط و تعهدات طرفین در خصوص خرید و فروش آپارتمان به طور شفاف و دقیق قید میشود. تنظیم یک قرارداد دقیق و جامع برای پیشخرید آپارتمان، از بروز اختلافات و سوءتفاهمات احتمالی در آینده جلوگیری میکند. در این قرارداد، موارد زیر باید به طور شفاف و روشن مشخص شود:
مشخصات کامل آپارتمان (متراژ،تعدادطبقات، موقعیت)
قیمت نهایی آپارتمان و نحوه پرداخت آن
زمانبندی مراحل ساخت و تکمیل آپارتمان
تعهدات خریدار و فروشنده
ضمانتهای لازم برای کیفیت ساخت و مصالح
شرایط فسخ قرارداد و جریمههای مربوط به آن
نحوه حل و فصل اختلافات احتمالی
قبل از امضای قرارداد، حتماً آن را به دقت مطالعه و بررسی کنید. در صورت نیاز، از یک وکیل حقوقی یا وکیل درتنظیم فسخ ابطال قراردادها برای تنظیم قرارداد کمک بگیرید. به تمام مفاد قرارداد توجه کنید و از قید شدن تمام تعهدات و حقوق طرفین در آن اطمینان حاصل کنید. در مورد جزئیات و شرایط مختلف معامله، از جمله قیمت، زمانبندی، ضمانتها و شرایط فسخ، به طور کامل توافق کنید. یک نسخه از قرارداد را برای خودتان نگهداری کنید.
مهم ترین عناوین این مقاله
- نکات حقوقی پیش خرید ساختمان
- در پیشخرید آپارتمان به چه نکاتی توجه کنیم؟
- مراحل اجرایی پیش خرید آپارتمان
- مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید
نکات حقوقی پیش خرید ساختمان
قرارداد پیشفروش آپارتمان، نوعی معامله است که در آن، مالک زمین (پیشفروشنده) متعهد میشود آپارتمانی را در زمین خود احداث یا تکمیل کند و سپس آن را به مالکیت فرد دیگری (پیشخریدار) منتقل نماید.
مزایای پیشخرید آپارتمان:
• قیمت مناسبتر: پیشخرید آپارتمان در مراحل اولیه ساخت، معمولاً با قیمت پایینتری نسبت به آپارتمانهای آماده عرضه میشود.
• انتخاب آپارتمان دلخواه: پیشخریدار میتواند با توجه به سلیقه و نیاز خود، آپارتمان مورد نظر را انتخاب کند.
• سود سرمایه گذاری: با پیشخرید آپارتمان در مراحل اولیه ساخت، میتوان از افزایش قیمت آن در آینده سود برد.
معایب پیشخرید آپارتمان:
• ریسک عدم تکمیل پروژه: در صورت عدم توانایی پیشفروشنده در تکمیل پروژه، پیشخریدار با ضرر و زیان مواجه خواهد شد.
• عدم قطعیت در خصوص کیفیت ساخت: پیشخریدار تا زمان تکمیل پروژه، از کیفیت ساخت و مصالح استفاده شده اطلاعی دقیق ندارد.
• احتمال بروز اختلافات: در صورت عدم تنظیم دقیق قرارداد، احتمال بروز اختلافات بین پیشخریدار و پیشفروشنده وجود دارد.
در پیشخرید آپارتمان به چه نکاتی توجه کنیم؟
قرارداد پیشفروش آپارتمان، مانند هر قرارداد دیگری، نیازمند رعایت شرایط و ضوابط خاصی است تا از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود. در این مقاله، به بررسی مهمترین شرایط این نوع قرارداد برای خریداران و فروشندگان میپردازیم برخلاف تصور عموم، هر شخصی که مالک زمینی است، نمیتواند اقدام به پیشفروش آپارتمان نماید. طبق تبصره ماده 1 قانون پیشفروش ساختمان، فقط افراد زیر مجاز به پیشفروش آپارتمان هستند:
• سرمایهگذاران: افرادی که با سرمایهگذاری خود در زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی را در قالب سند رسمی به خود اختصاص میدهند.
• مستأجران: مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که طبق سند رسمی حق احداث بنا بر روی زمین را دارند.
خریداران باید قبل از انعقاد هر گونه معامله نسب به شرایط پیش خرید ملک و آپارتمان آگاه باشند.
شرایط پیش از انعقاد قرارداد پیشفروش آپارتمان عبارتند از:
• دریافت پروانه ساخت: پیشفروشنده موظف است قبل از انعقاد قرارداد، پروانه ساخت ساختمان را از شهرداری دریافت کند.
• اخذ شناسنامه مستقل برای هر واحد: برای هر واحد آپارتمان باید شناسنامه مستقل با مشخصات و جزئیات کامل آن صادر شود.
• دریافت مجوز رسمی برای درج آگهی پیشفروش: پیشفروشنده برای درج آگهی پیشفروش آپارتمان خود، باید از مراجع ذیصلاح مجوز رسمی دریافت کند.
علاوه بر موارد فوق، برای صحت عقد پیشفروش آپارتمان، باید شرایط کلی صحت عقد طبق ماده 190 قانون مدنی رعایت شود. این شرایط شامل موارد زیر است:
• قصد و رضای طرفین: هر دو طرف قرارداد باید با آگاهی و رضایت کامل به معامله اقدام کنند.
• اهلیت طرفین: طرفین قرارداد باید از نظر قانونی اهلیت لازم برای انعقاد قرارداد را داشته باشند.
• مشروع بودن جهت معامله: هدف از معامله باید مشروع و قانونی باشد.
• مشخص بودن موضوع مورد معامله: مشخصات و جزئیات آپارتمان مورد معامله باید به طور دقیق در قرارداد قید شود.
• تنظیم دقیق و کامل قرارداد: قبل از امضای قرارداد، حتماً آن را به دقت مطالعه و بررسی کنید و در صورت نیاز از یک وکیل آنلاین کمک بگیرید.
• زمانبندی مراحل ساخت و تکمیل آپارتمان: در قرارداد باید زمانبندی دقیق مراحل ساخت و تکمیل آپارتمان مشخص شود.
• قیمت نهایی آپارتمان و نحوه پرداخت آن: قیمت نهایی آپارتمان و نحوه پرداخت آن باید به طور شفاف در قرارداد تعیین شود.
• ضمانتهای لازم برای کیفیت ساخت و مصالح: پیشفروشنده باید ضمانتهای لازم را برای کیفیت ساخت و مصالح مورد استفاده در آپارتمان ارائه دهد.
• شرایط فسخ قرارداد و جریمههای مربوط به آن: در قرارداد باید شرایط فسخ قرارداد و جریمههای مربوط به آن برای هر دو طرف مشخص شود.
• نحوه حل و فصل اختلافات احتمالی: در قرارداد باید نحوه حل و فصل اختلافات احتمالی بین طرفین مشخص شود.
همیشه به یاد داشته باشید که پیشخرید آپارتمان نوعی سرمایهگذاری است و هر سرمایهگذاری با ریسک همراه است. قبل از انجام هرگونه معامله، حتماً با یک وکیل یا کارشناس حقوقی مجرب مشورت کنید.
مراحل اجرایی پیش خرید آپارتمان
پیشخرید آپارتمان، به دلیل ماهیت خاص خود، نیازمند تنظیم یک قرارداد دقیق و جامع است تا از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود. در این مقاله، به بررسی گامهای اساسی برای تنظیم یک قرارداد پیشفروش آپارتمان میپردازیم.
1. مراجعه به دفتر اسناد رسمی:
اولین قدم برای تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان، مراجعه به دفتر اسناد رسمی است. برخلاف تصور برخی افراد، تنظیم این نوع قرارداد در دفاتر املاک و مشاوران املاک کافی نیست و تنها سندی که در مراجع قضایی و قانونی دارای اعتبار خواهد بود، سندی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
2. آشنایی با قانون پیشفروش ساختمان:
در سال 1389، قانون پیشفروش ساختمان به منظور ساماندهی این نوع معاملات و حفظ حقوق طرفین، به تصویب رسید. این قانون شامل 25 ماده بوده و به مواردی همچون موارد قابل ذکر در قرارداد، مدارک لازم، مسئولیت طرفین در زمان بروز تخلف و مجازات آنها میپردازد. آشنایی با این قانون و لحاظ کردن موارد آن در قرارداد، از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری خواهد کرد.
3. ساختار قرارداد پیشفروش آپارتمان:
طبق ماده 2 قانون پیشفروش ساختمان، یک قرارداد پیشفروش آپارتمان باید شامل بخشهای مختلفی باشد:
• اطلاعات طرفین و مورد معامله: در این بخش، مشخصات کامل خریدار و فروشنده، نشانی ملک و مشخصات فنی واحد آپارتمانی (متراژ، تعداد طبقات، موقعیت و ...) قید میشود.
• نحوه پرداخت هزینهها: در این بخش، نحوه پرداخت ثمن معامله (قیمت آپارتمان) به طور شفاف مشخص میشود. مواردی همچون تعداد اقساط، مبلغ هر قسط، تاریخهای پرداخت و نحوه تسویه حساب نهایی باید در این بخش قید شود.
• زمان تحویل واحد و تنظیم سند: در این بخش، تاریخ دقیق تحویل واحد آپارتمانی به خریدار و همچنین زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی مشخص میشود.
• تعیین تکلیف خسارات، تضمینها و حل و فصل اختلافات: در این بخش، طرفین قرارداد باید در خصوص نحوه جبران خسارات احتمالی، تضمینهای لازم برای کیفیت ساخت و مصالح و همچنین نحوه حل و فصل اختلافات احتمالی در آینده به توافق برسند و موارد مورد نظر را در قرارداد قید کنند.
مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان
تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان، طبق قانون، نیازمند ارائه مدارک خاصی است که در ماده 4 قانون پیشفروش ساختمان مصوب سال 1389 به آنها اشاره شده است. در این مقاله، به بررسی این مدارک میپردازیم:
1. سند مالکیت یا اجاره:
• سند رسمی مالکیت: اگر پیشفروشنده مالک رسمی زمین باشد، باید سند رسمی مالکیت را ارائه دهد.
• سند رسمی اجاره با حق احداث بنا: اگر پیشفروشنده مستأجر زمین باشد، باید سند رسمی اجاره خود را به همراه مجوز کتبی موجر مبنی بر احداث بنا ارائه دهد.
• قرارداد رسمی: در برخی موارد، ممکن است پیشفروشنده در ازای سرمایهگذاری، حق فروش واحدهای آپارتمانی را از طریق احداث بنا بر روی زمین به دست آورده باشد. در این صورت، باید قرارداد رسمی مربوطه را ارائه دهد.
2. پروانه ساخت و شناسنامه فنی:
• پروانه ساخت کل ساختمان: پیشفروشنده باید پروانه ساخت کل ساختمان را از شهرداری مربوطه دریافت و ارائه کند.
• شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد: برای هر واحد آپارتمانی باید شناسنامه فنی مستقل صادر شود که در آن جزئیات و مشخصات کامل واحد قید شده باشد.
3. بیمه نامه مسئولیت:
پیشفروشنده باید بیمه نامه مسئولیت مدنی در قبال خسارات ناشی از عیب و نقص بنا و یا عدم رعایت الزامات قانونی را به خریدار ارائه دهد.
4. تأییدیه مهندس ناظر:
مهندس ناظر پروژه باید تأییدیهای مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان را ارائه دهد.
5. پاسخ استعلام از اداره ثبت:
پیشفروشنده باید پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را مبنی بر عدم وجود هرگونه تعارض یا مشکل حقوقی برای ملک ارائه دهد.
ارتباط با وکیل تجاری گروه وکلای حقوق بشر
چنانچه به وکیل ملکی نیاز دارید می توانید با تماس به کارشناسان مجموعه ما، از خدمات تخصصی وکیل ملکی با سابقه در این زمینه بهره مند شوید. علاوه بر وکیل ملکی، چنانچه در امور اداری و یا کیفری نیازمند وکیل هستنید می توانید با وکیل کیفری و اداری گروه وکلای حقوق بشر در ارتباط باشید.
بسیاری از جرایم در فضای مجازی و بستر اینترنتی رخ می دهد می توانید در این موارد با وکیل جرایم اینترنتی مشاوره و گفتگو داشته باشید
جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را کلیک نمایید.
