حقوق مدنی، به منظور حفظ نظم و ثبات در روابط قراردادی، اختیارات قانونی (خیارات) را برای طرفین معامله پیش بینی کرده است. یکی از این اختیارات، خیار غبن است که به موجب آن، طرف مغبون (متضرر) می تواند در صورت تحقق شرایط قانونی، معامله را فسخ کند.
خیار غبن، عبارت است از حق فسخ معامله برای طرفی که در معامله غبن فاحش کرده است (ماده 397 قانون مدنی). غبن فاحش، به معنای ضرر و زیان آشکار و قابل توجهی است که در اثر معامله به یکی از طرفین وارد می شود.
خیار غبن، در تمامی معاملات، اعم از معاملات ملکی، قابل اعمال است. اما، در معاملات ملکی، اثبات غبن، دشوارتر از سایر معاملات است. دلیل این امر، عدم وجود معیار مشخصی برای تعیین قیمت ملک است.

مهم ترین عناوین این مقاله

• شرایط اعمال خیار غبن در معاملات ملکی
• مراحل اعمال خیار غبن
• بررسی اسقاط خیار غبن در معاملات ملکی 

                                                        جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید

شرایط اعمال خیار غبن در معاملات ملکی

معاملات ملکی، از جمله رایج ترین معاملات در جامعه امروزی هستند. این معاملات، می توانند در قالب های مختلفی از جمله بیع، رهن، اجاره و... منعقد شوند. در جریان انجام این معاملات، ممکن است یکی از طرفین، به دلیل عدم تعادل بین ارزش واقعی مال و قیمتی که در معامله تعیین شده، متضرر شود. در چنین مواردی، قانونگذار برای حمایت از طرف متضرر، خیاری به نام خیار غبن پیش بینی کرده است.
برای اعمال خیار غبن در معاملات ملکی، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
•    غبن فاحش: همانطور که ذکر شد، اولین شرط اعمال خیار غبن، وجود غبن فاحش است. برای اثبات غبن فاحش، می توان از نظریه کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کرد.
•    علم به غبن: طرف مغبون، باید در زمان انعقاد معامله، از غبن خود آگاه باشد. اگر بعد از معامله متوجه غبن خود شود، دیگر حق فسخ معامله را نخواهد داشت.
•    سلامت معامله: معامله، باید از نظر ارکان و شرایط اساسی، صحت داشته باشد. اگر معامله باطل یا فاسد باشد، خیار غبن در آن اثر نخواهد داشت.

مراحل اعمال خیار غبن

در قسمت های پیشین، به مفهوم و  شرایط اعمال خیار غبن در معاملات ملکی پرداخته شد. در این بخش، به بررسی مراحل و نحوه اعمال این خیار خواهیم پرداخت.
برای اعمال خیار غبن در معاملات ملکی، مغبون باید مراحل زیر را طی کند:
1.    اعلام فسخ به طرف مقابل: اولین قدم، اعلام فسخ معامله به طرف مقابل است. این امر، باید با ارسال اظهارنامه حقوقی انجام شود. در اظهارنامه، باید به صراحت به وجود غبن فاحش و قصد فسخ معامله اشاره گردد.
2.    طرح دعوی در دادگاه: در صورت امتناع طرف مقابل از فسخ معامله، مغبون باید با طرح دعوی در دادگاه، تقاضای فسخ معامله و استرداد ثمن را بنماید. دعوی، باید در دادگاه محل وقوع عقد یا محل اقامت خوانده مطرح شود.
طبق ماده 420 قانون مدنی، "استفاده از خیار غبن بعد از علم به آن فوری است". بنابراین، مغبون باید در اسرع وقت پس از اطلاع از غبن، اقدام به فسخ معامله کند. گذر زمان، موجب سقوط این خیار می شود. مغبون، باید در دادگاه، دلایل و مستندات لازم برای اثبات غبن فاحش را ارائه کند. این دلایل می تواند شامل نظریه کارشناسان رسمی دادگستری، گواهی شهود، معاملات مشابه و هرگونه اماره دیگری باشد که به نفع مغبون باشد.

بررسی اسقاط خیار غبن در معاملات ملکی 

خیارات، از جمله ابزارهای مهمی هستند که قانونگذار در اختیار متعاملین قرار داده است تا در صورت بروز شرایطی خاص، بتوانند از معامله فسخ کنند. یکی از این خیارات، خیار غبن است که در معاملات ملکی، از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد. در این بخش، به بررسی اسقاط خیار غبن در معاملات ملکی خواهیم پرداخت.
اسقاط خیار غبن، به معنای از بین رفتن حق فسخ معامله به دلیل غبن فاحش است. این امر، می تواند به صورت قهری یا ارادی صورت پذیرد.
اسقاط قهری خیار غبن، زمانی اتفاق می افتد که مغبون، شرایط اعمال این خیار را رعایت نکند. برای مثال، اگر مغبون، بلافاصله پس از اطلاع از غبن، برای فسخ معامله اقدام نکند، گذر زمان موجب اسقاط حق فسخ او می شود. در این موارد، چنین تصور می شود که شخص متضرر، به انجام معامله راضی بوده است.
اسقاط ارادی خیار غبن، به دو صورت امکان پذیر است:
•    توافق طرفین: طرفین معامله، می توانند با توافق یکدیگر، خیار غبن را ساقط کنند. این توافق، می تواند به صورت صریح در متن قرارداد قید شود یا به صورت ضمنی، از رفتار و عملکرد طرفین استنباط گردد. ماده 421 قانون مدنی، در این خصوص مقرر می دارد: "اگر کسی که طرف مقابل خود را فریب داده است تفاوت قیمت را بپردازد، این عمل موجب اسقاط خیار غبن نمی شود، اما اگر مغبون راضی به دریافت مبلغ مذکور گردد، خیار غبن در معامله او ساقط می شود".
•    پرداخت تفاوت قیمت توسط مغبون: اگر مغبون، تفاوت قیمت واقعی و قیمتی که در معامله تعیین شده است را به طرف مقابل بپردازد، خیار غبن او ساقط می شود. البته، این امر، فقط در صورتی موثر است که مغبون، با علم و آگاهی و به صورت ارادی اقدام به پرداخت وجه مزبور نماید.
طرفین معامله، می توانند در متن قرارداد، به طور صریح، خیار غبن را ساقط کنند. این امر، مطابق با اصل آزادی قراردادها، جایز و نافذ است. ماده 6 قانون مدنی، در این خصوص مقرر می دارد: "عقود به نحوی که بین متعاملین شرط شده باشد لازم الاتباع است".
با اسقاط خیار غبن، مغبون، حق فسخ معامله به دلیل غبن فاحش را از دست می دهد. معامله، صحت و نفوذ خود را حفظ می کند و طرفین ملزم به اجرای تعهدات خود خواهند بود.
اسقاط خیار غبن، باید به طور صریح و روشن انجام شود. اگر اسقاط به صورت ضمنی باشد، باید از رفتار و عملکرد طرفین، قصد صریح آنها مبنی بر اسقاط خیار غبن استنباط گردد. اسقاط خیار غبن، نباید مخالف نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد.

مشاوره حقوقی با وکیل

انعقاد قرارداد یکی از مهم ترین مسائلی است که هر شخصی حداقل یکبار با آن مواجه شده است. در مفاد قرارداد معمولا واژه های حقوقی با معنایی و قانونی خاصی دارند که چنانچه اطاعی از معنا و مفهوم آنها نداشته باشید می توانند آسیب های جبران ناپذیری به سرمایه شما وارد نمایند. گروه وکلای حقوق بشر با ارائه وکیل در امور ثبتی ، اداری و تجاری می تواند از ابتدا تا انتهای قرارداد یاری رسان شما باشد.  علاوه بر امور قراردادها، گروه وکلای حقوق بشر می تواند در دعاوی خانواده با حضور وکیل خانواده، طلاق، مهریه و نفقه به شما جهت پیشبرد اهداف پرونده کمک نماید. جهت ارتباط با وکیل خوب گروه وکلای حقوق بشر با کارشناسان مجموعه تماس حاصل نمائید.
 

                                                        جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید