املاک، با گذر زمان، دچار فرسودگی و استهلاک می شوند. در چنین مواردی، بازسازی و نوسازی، نه تنها ضروری است، بلکه از منظر قانونی نیز تکلیف مالکین محسوب می شود. با این حال، این امر، همواره با چالش هایی همراه است. یکی از این چالش ها، عدم رضایت برخی از ساکنین به بازسازی است. در این نوشتار، به بررسی ابعاد حقوقی این موضوع خواهیم پرداخت.
ماده 53 قانون آپارتمانها، مالکین را موظف به حفظ و نگهداری قسمت های اختصاصی و مشترک آپارتمان می کند. همچنین، ماده 10 قانون مدنی، صاحب هر مال را ملزم به حفظ آن مال دانسته است. بر این اساس، مالکین آپارتمان ها، نسبت به حفظ و نگهداری و در صورت لزوم بازسازی و نوسازی املاک خود، مسئول هستند. عدم انجام این امر، می تواند منجر به ضرر و زیان برای سایر ساکنین و حتی اشخاص ثالث شود.
بازسازی املاک، امری ضروری است که در حفظ و ارتقای ارزش آنها نقش بسزایی دارد. با این حال، این امر، باید با رعایت حقوق ساکنین و در چارچوب قانون انجام شود. عدم رضایت ساکنین، می تواند چالش هایی را در مسیر بازسازی ایجاد کند. در چنین مواردی، مراجع قضایی می توانند با اتخاذ تدابیر مناسب، زمینه را برای حل و فصل این اختلافات فراهم کنند.

مهم ترین عناوین این مقاله

• بررسی ماده 13 قانون  تملک آپارتمان ها
• در صورت مخالفت مالکین با بازسازی ملک  چه اقدامات حقوقی انجام دهیم؟

                                                     جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید

بررسی ماده 13 قانون  تملک آپارتمان ها

حفظ و نگهداری املاک، از جمله وظایف اساسی مالکین است. در این راستا، بازسازی و نوسازی آپارتمان‌ها، در مواردی ضروری می‌شود. با این حال، ممکن است برخی از مالکین با این امر مخالفت کنند. ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، به این موضوع پرداخته و شرایطی را برای بازسازی آپارتمان‌ها بدون رضایت برخی از مالکین، مشخص کرده است.
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، در دو تبصره، شرایط بازسازی آپارتمان‌ها بدون رضایت برخی از مالکین را بیان کرده است:
تبصره ۱:
پایان عمر مفید ساختمان: به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد.
فرسودگی کلی: ساختمان به هر دلیل دیگری دچار فرسودگی کلی شده باشد.
خطر جانی یا مالی: بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برای ساکنین یا اشخاص ثالث وجود داشته باشد.
مخالفت اقلیت مالکان: اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی با تجدید بنای آن مخالف باشند.
تبصره ۲:
در این تبصره، به مواردی اشاره شده است که در صورت وجود آنها، بازسازی آپارتمان بدون رضایت هیچ یک از مالکین امکان‌پذیر است:
ساختمان در شرف ریزش: ساختمان در شرف ریزش باشد و تأخیر در تجدید بنا موجب خطر جانی یا مالی گردد.
مالک یا قائم مقام قانونی او مجهول‌المکان باشد: مالک یا قائم مقام قانونی او مجهول‌المکان باشد و به رغم انتشار اخطار در روزنامه کثیرالانتشار و الصاق آن به محل آپارتمان، ظرف یک ماه از تاریخ انتشار اخطار، برای اقدام به تجدید بنا مراجعه نکند.
مالک از انجام وظایف خود امتناع کند: مالک از انجام وظایف خود امتناع کند و مدیر یا اکثریت مالکان در تجدید بنا توافق داشته باشند.
ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، راه حلی برای بازسازی آپارتمان‌ها در مواردی که برخی از مالکین با آن مخالف هستند، ارائه می‌دهد. با این حال، استفاده از این ماده، شرایط و ضوابط خاص خود را دارد.

در صورت مخالفت مالکین با بازسازی ملک  چه اقدامات حقوقی انجام دهیم؟

قانون آپارتمان‌ها، مالکین را موظف به حفظ و نگهداری از املاک خود کرده است. در این راستا، بازسازی و نوسازی آپارتمان‌ها، در مواردی ضروری می‌شود. با این حال، ممکن است برخی از مالکین با تخلیه ملک خود در فرآیند بازسازی مخالفت کنند. در این نوشتار، به بررسی اقدامات حقوقی که در چنین مواردی می‌توان انجام داد، می‌پردازیم.
ماده 13 قانون آپارتمان‌ها، به صراحت تکلیف مالکین در خصوص بازسازی و نوسازی آپارتمان‌ها را در مواردی که عمر مفید آن به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برای ساکنین یا اشخاص ثالث وجود داشته باشد، مشخص کرده است. همچنین، این ماده، تکلیف مدیر یا مدیران ساختمان در خصوص اتخاذ اقدامات لازم برای تخلیه آپارتمان‌های مالکین مخالف را در صورت عدم همکاری آنها، بیان کرده است.
در صورت عدم تخلیه ملک توسط مالکین مخالف بازسازی، مدیر یا مدیران ساختمان می‌توانند از طریق مراجع قضایی اقدام کنند. این اقدامات شامل موارد ذیل می‌شود:
•    ارائه درخواست به دادگاه: مدیر یا مدیران ساختمان، باید با ارائه دادخواست، از دادگاه، تقاضای صدور دستور تخلیه آپارتمان مالکین مخالف را بنمایند.
•    تامین مسکن استیجاری: دادگاه، مالکین موافق بازسازی را ملزم به تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکین مخالف می‌کند.
•    صدور دستور تخلیه: در صورت اثبات ضرورت بازسازی و عدم همکاری مالکین مخالف، دادگاه دستور تخلیه آپارتمان آنها را صادر می‌کند.
دستور تخلیه صادره توسط دادگاه، لازم الاجرا است. مامورین اجرای احکام دادگستری، با حضور در محل، مالکین مخالف را ملزم به تخلیه آپارتمان خود می‌کنند.
عدم همکاری مالکین در فرآیند بازسازی آپارتمان‌ها، می‌تواند مانع از انجام این امر ضروری شود. قانون آپارتمان‌ها، راه حلی برای این مشکل ارائه داده و به مدیران ساختمان اجازه می‌دهد تا با مراجعه به مراجع قضایی و با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالکین مخالف، اقدام به تخلیه آپارتمان آنها کنند.

مشاوره حقوقی با وکیل ملکی گروه وکلای حقوق بشر

گروه وکلای حقوق بشر به صورت تخصصی در حیطه ملکی فعالیت می نماید. چنانچه به وکیل پایه یک دادگستری در این حوزه نیاز دارید، وکیل خرید و فروش، اجاره و مشارکت گروه وکلای حقوق بشر پذیرای شما خواهد بود. علاوه بر دعاوی ملکی، وکیل در وصول مطالبات چک و سفته نیز می تواند در امور تجاری یاری رسان شما باشند.

جهت ارتباط با معروف ترین وکیل دادگستری با کارشناسان مجموعه تماس حاصل فرمائید.
 

                                                            جهت اخذ مشاوره و هماهنگی، آیکون پلتفرم مربوطه را  کلیک نمایید