جزئیات مطلب

 اجاره یک عقد مغابنه ای است وطبق ماده 468 ق.م باید مدت آن دقیقا و تفصیلا معلوم باشد لذا اجاره به مدت مجهول مثل مدت عمر موجر یا مستاجر یا ثالث باطل است برای عقد اجاره دو اثر مهم ذکر شده که عبارت‌اند از: لزوم عقد اجاره و تملیک منفعت و عوض عقد اجاره عقدی لازم است و بین طرفین و قائم مقام قانونی آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود، بنابراین اجاره مانند عقود جایز به فوت یا جنون موجر یا مستأجر منحل نمی‌گردد.

مهمترین عناوین بحث شده

• تکالیف موجر

• تخلف موجر از تسلیم عین مستاجره

• اختیارات موجر در فسخ قرارداد اجاره

• تکالیف مستأجر

• اختیارات مستاجر در فسخ قرارداد اجاره

• شرایط صدور دستور تخلیه بعد از اتمام مدت اجاره

• شرایط درخواست دستوتخلیه در قرار داد رسمی اجاره

تکالیف موجر

• تسلیم مورد اجاره

موجر موظف است عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر، به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر، مستأجر می‌تواند الزام او را بر تسلیم عین مستأجره از دادگاه درخواست نماید. در صورتی که اجبار موجر به تسلیم مورد اجاره ممکن نباشد، مستأجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می‌تواند اجرت‌المثل عین مستأجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند. زیرا منافع مورد اجاره در زمان وجود عقد متعلق به مستأجر است و این منافع در مدت تصرف موجر به وسیله این شخص تفویت شده است.

• انجام تعمیرات و تحمل مخارج

کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد.

•  عدم تغییر در مورد اجاره

موجر نمی‌تواند در عین مستأجره تغییری دهد که بهره‌برداری مستأجر را غیر ممکن سازد مگر در مواردی که تعمیر و تغییر برای حفظ عین مستأجره ضرورت داشته باشد و تشخیص این ضرورت نیز با دادگاه است.

تخلف موجر از تسلیم عین مستاجره

طبق م476ق.م مستاجر باید ابتدا او را الزام به تسلیم کند و اگر الزام ممکن نشد آنگاه حق فسخ دارد .
✅ در صورت تخلف موجر از شرط فعل ضمن عقد اجاره مستاجر در چه صورت حق فسخ دارد ؟
طبق م496ق.م مشروط له به محض تخلف مشروط علیه از انجام شرط و بدون نیاز به الزام وی ،حق فسخ دارد.

اختیارات موجر در فسخ قرارداد اجاره

در صورت دیرکرد مستاجر در پرداخت اجاره بها به مدت 4 ماه اجاره بها را به طور کامل پرداخت نکند موجر می تواند قرارداد را فسخ نموده و دستور تخلیه از شورای حل اختلاف نماید و همچنین در صورتی که مستاجر مورد استفاده از ملک را به غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده قرار دهد موجر حق فسخ خواهد داشت .

تکالیف مستأجر

•  تأدیه مال‌الاجاره

 مستأجر مکلف است مال‌الاجاره معین را، در اقساط و مواعدی که برای تأدیه آن در نظر گرفته شده است، به مالک تسلیم کند و در صورتی‌که موعدی برای پرداخت آن مشخص نشده باشد باید پس از تسلیم عین مورد اجاره آن را فورا بپردازد.

•  رعایت حدود متعارف در استعمال عین مستأجره

مستأجر باید در استعمال عین مستأجره، رعایت متعارف را بنماید، یعنی در آن تعدی و تفریط نکند؛ در غیر این صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. ید مستأجر نسبت به عین مستأجره امانی است، مگر آنکه در آن تعدی و تفریط نماید؛ بنابراین هرگاه عین مستأجره بدون تعدی و تفریط در ید مستأجر ناقص یا تلف شود مستأجر در برابر مالک ضامن نیست، ولی در صورت تعدی و تفریط مسئول خواهد بود، هر چند که تلف و نقض مستند به عمل مستأجر نباشد.

•  استفاده ی مورد اجاره

مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد؛ در غیر این‌صورت ضامن خواهد بود.درصورتی‌که طرز مصرف و استفاده از عین مستأجره مشخص نشده باشد مستأجر باید از آن، طوری که عرف اقتضا می‌کند استفاده نماید.

• عدم تغییر عین توسط مستأجر

مستأجر حق ندارد بدون اذن مالک در عین مستأجره تغییری دهد و اگر در آن تغییری داد باید به صورت اولیه برگرداند.
 ✅ ضمانت اجرای تعدی و تفریط مستاجر و تغییر مصرف عین مستاجره؛ ابتدا موجر باید منع مستاجر را بخواهد و اگر منع ممکن نشد ،آنگاه حق فسخ دارد.

  اختیارات مستاجر در فسخ قرارداد اجاره

در صورتی که مورد اجاره در حال اجاره معیوب باشد مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول نماید ولی اگر موجر رفع عیب نماید به نحوی که برای مستاجر ضرری وارد نشود مستاجر حق فسخ نخواهدداشت.

معیوب شدن عین مستاجره در اثنای مدت

اگر عین مستاجره حین العقد معیوب باشد یا در اثنای اجاره قهرا معیوب شود به نحوی که موجب نقصان یا صعوبت انتفاع شود مستاجر می تواند یا اجاره را فسخ کند یا موجر به تعمیر الزام کند اما حق کاستن از اجاره بها را ندارد و البته اگر موجر رفع عیب کند و ضرری به مستاجر نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت .

آیا قبل از اتمام مدت اجاره، طرفین حق فسخ دارند؟

اصولا نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد اجاره را فسخ کند مگر اینکه در عقدنامه چنین شرطی تصریح  شده باشد و یا با توافق این امرصورت پذیرد. اجاره عقد لازم است و از آثار مهم لزوم عقد این است که به فوت یا حجر موجر و مستأجر باطل نمی‌شود.

صدور دستور تخلیه بعد از اتمام مدت اجاره

•   در صورتی که مدت اجاره ملکی به اتمام برسد و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند تقاضای تخلیه کند.
•   اگر مستاجر بیش از سه ماه اجاره ملک را پرداخت نکرده باشد یا در صورتی که مستاجر عملی را بر خلاف قرارداد تنظیم شده انجام دهد، موجر می تواند موضوع تخلیه ملک را مطرح کند
•  این که مال مورد اجاره را به غیر اجاره دهد.

درخواست دستور تخلیه در قرارداد عادی اجاره

در خواست دستور تخلیه از شورای حل اختلاف دو تا شرط دارد : اول  اینکه در دو نسخه تنظیم شده باشد و دوم اینکه دو تا شاهد زیر قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
✅ بعد از اتمام مدت اجاره موجر با سپردن مبلغ ودیعه اجاره در صندوق دادگستری می تواند درخواست دستور تخلیه را بکند اما اگر این شرایط وجود نداشته باشد موجر باید از حکم تخلیه استفاده کنید که مدت زمان زیادی را می طلبد.

 درخواست دستوتخلیه در قرار داد رسمی اجاره

درقرارداد اجاره رسمی یا قراردادی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده در صورت وجود شرایط دفتر خانه به مستاجر اخطار می دهد تا ظرف10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده خود را پرداخت نماید .همچنین موجر از طریق اجرای ثبت می تواند اقدام نماید و درخواست صدور اجرائیه برای پرداخت اجاره بها را بکند در این مورد چنانچه مستاجر اجاره بها را پرداخت کند اجرای ثبت عملیات تخلیه را متوقف می نماید اما موجر کماکان می تواند با استناد به تخلف مستاجردر عدم پرداخت اجاره بها درخواست تخلیه ملک تجاری را بکند .

پرسش از وکیل

1-آثار مدت زمان مجهول در عقد اجاره طبق قانون  چیست؟ حتما باید مدت زمان در عقد اجاره مشخص باشد و گرنه عقد اجاره باطل است .
2-آیا موجر می تواند عین مستاجره را منتقل کند؟بله اصولا اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر شرط کرده باشد در صورت فروش عین مستاجره ،عقد اجاره را فسخ نماید.
3-موجر چه زمانی می تواند دستور تخلیه بگیرد ؟در صورتی که مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره از تخلیه عین مستاجره امتناع نماید و اجاره نامه در دو نسخه تنظیم و به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد
4-درعقد اجاره هزینه های تعمیر با چه کسی است ؟اصولا هزینه تعمیرات اساسی با مالک خواهد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد وهزینه های جزئی  و مصرفی با مستاجر است.

سخن پایانی

عقد اجاره و تکالیف موجر و مستاجر به طور جامع و کامل در این مقاله بیان شد به جرات می توان گفت یکی از موضوعاتی که بیش از سایر دعاوی در دادگاه ها مطرح بوده اقامه دعوا موجر و مستاجر بر علیه همدیگر می باشد برای اقامه دعوا بهتر است از وکیل در فسخ اجاره راهنمایی بگیرید تا حقی از شما زایل نگردد برای این منظور گروه وکلای حقوق بشر با داشتن تخصص لازم در موضوعاتی که نیازمند به وکیل در تنظیم، فسخ و یا ابطال قراردادها می باشدبا مشاوره حقوقی کیفری به صورت تلفنی و حضوری آماده ارایه خدمات مشاوره و قبول وکالت شما عزیزان می باشد چنانچه با موضوعات مشابه مواجه شدیدمی توانید از وکیل ملکی و یا وکیل در امور ثبتی و وکیل در وصول مطالبات مشاوره بگیرید.همکاران ما در سریعترین زمان ممکن با شما تماس خواهند گرفت.